Tapu Avukatı

Son günlerde gayrimenkul piyasasında en çok konuşulan başlıklardan biri, tapu işlemlerinde avukat zorunluluğu olup olmayacağı. Özellikle yüksek bedelli taşınmaz devirlerinde, tarafların bir avukatla temsil edilmesinin zorunlu hale geleceği yönündeki açıklamalar dikkat çekiyor. Peki gerçekten tapuda avukat zorunluluğu başladı mı, yoksa henüz hazırlık aşamasında olan bir düzenlemeden mi söz ediyoruz? Bu soruları, taşınmaz hukuku alanında çalışan Avukat Devrim Bozkurt’a yönelttik.

Soru: Son günlerde “tapuda avukat zorunluluğu geldi” şeklinde çok sayıda paylaşım yapılıyor. Gerçek durum nedir?

Avukat Devrim Bozkurt:
Şu an için dikkat edilmesi gereken en önemli nokta şu: kamuoyunda konuşulan bu konu, mevcut durumda herkes için yürürlüğe girmiş genel bir zorunluluk olarak değerlendirilmemeli. Çünkü bugün tapu işlemlerine ilişkin mevcut uygulamaya baktığımızda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün işlem rehberlerinde işlemlerin taraflarca bizzat ya da temsil yoluyla yapılabildiği görülüyor. Yani mevcut sistemde, avukatla işlem yapmak mümkündür ama her işlem için genel bir avukat zorunluluğu olduğundan söz etmek bugünden itibaren doğru olmaz.

Ancak diğer taraftan, Adalet Bakanlığı’nın son açıklamalarında, özellikle yüksek bedelli tapu işlemleri bakımından iki taraf için avukat zorunluluğu getirilmesinin planlandığı açıkça ifade edildi. Bu nedenle mesele tamamen söylentiden ibaret değil; belli ki bir hazırlık ve politika tercihi var. Fakat açıklama ile yürürlüğe girmiş düzenleme aynı şey değildir. Bir konunun uygulanabilir hale gelmesi için mevzuat sürecinin tamamlanması gerekir.

Soru: Yani şu an tapuda avukat zorunlu değil, doğru mu?

Avukat Devrim Bozkurt:
Bugün için en doğru ifade şudur: tapuda genel avukat zorunluluğu henüz yürürlükte değil. Mevcut resmî uygulama belgeleri hâlâ tarafın bizzat işlem yapabileceğini veya temsil belgesiyle vekil aracılığıyla sürecin yürütülebileceğini gösteriyor. Tapu işlem rehberlerinde de “işlemde temsil varsa” buna ilişkin belgenin sunulacağı belirtiliyor. Bu anlatımın kendisi bile aslında mevcut sistemin zorunlu avukatlı değil, temsil serbestisine dayalı olduğunu gösteriyor.

Ama kamuoyuna yansıyan açıklamalar nedeniyle şunu da söylemek gerekir: yakın dönemde özellikle yüksek meblağlı işlemler için yeni bir dönem başlayabilir. Eğer bu çalışma yasalaşırsa, tapu işlemlerinde avukatın rolü yalnızca tercih edilen bir danışmanlık hizmeti olmaktan çıkıp, belirli işlemler bakımından zorunlu bir unsur haline gelebilir. Bu aşamada “geldi” demek erken, “gelmesi gündemde” demek ise daha isabetli olur.

Soru: Peki neden böyle bir zorunluluk düşünülüyor olabilir?

Avukat Devrim Bozkurt:
Çünkü tapu işlemleri Türkiye’de uzun zamandır sadece idari bir devir işlemi gibi görülüyor; oysa işin hukuki boyutu çok daha derin. Özellikle yüksek bedelli gayrimenkul devirlerinde, satış bedelinin belirlenmesi, tarafların gerçek iradesi, vekâletin kapsamı, taşınmaz üzerindeki takyidatlar, aile konutu şerhi, ipotek, haciz, muvazaa iddiaları ve miras ilişkileri gibi çok ciddi risk alanları var. Uygulamada çoğu kişi tapuda imzayı attıktan sonra işin bittiğini sanıyor; halbuki birçok uyuşmazlık asıl o noktadan sonra başlıyor.

Bu nedenle devletin böyle bir zorunluluğu gündeme almasının temel sebeplerinden biri, yüksek bedelli işlemlerde hukuki güvenliği artırmak olabilir. Avukatın süreçte bulunması; sadece evrak kontrolü için değil, taraf iradesinin korunması, risklerin önceden tespiti ve sonradan çıkabilecek davaların azaltılması bakımından önemli görülüyor olabilir. Bu, özellikle piyasadaki işlem hacmi büyüdükçe daha da anlam kazanıyor.

Soru: Adalet Bakanlığı açıklamasında geçen 30 milyon sınırı ne anlama geliyor?

Avukat Devrim Bozkurt:
Kamuoyuna yansıyan açıklamada, tapu işlemlerinde 30 milyon liranın üzerindeki işlemlerde iki taraf için avukat zorunluluğu getirileceği yönünde bir ifade yer alıyor. Bu, eğer mevzuata dönüşürse, her tapu işlemi için değil, belli bir ekonomik eşik üzerindeki işlemler için özel bir kural getirileceği anlamına gelir. Başka bir deyişle, düzenlemenin amacı her vatandaşı kapsayan genel bir yükümlülükten çok, yüksek bedelli ve riskli kabul edilen taşınmaz işlemlerini daha sıkı bir hukuki çerçeveye almak olabilir.

Fakat burada altını tekrar çizmek gerekir: şu an elimizde kamuoyuna yansımış bir resmî açıklama var; yürürlükte kesinleşmiş kanun metni olduğu sonucuna yalnızca bu açıklamadan varamayız. Bu yüzden vatandaşın, “yarından itibaren tapuya avukatsız gidilemez” gibi bir sonuca ulaşmaması gerekir.

Soru: Mevcut sistemde avukat tapu işlemine zaten dahil olabiliyor mu?

Avukat Devrim Bozkurt:
Evet, elbette dahil olabiliyor. Hatta TKGM’nin ilgili belgelerinde, avukatların belirli usuller çerçevesinde vekâletname örneği sunarak tapu işlemlerinde temsil yetkisini kullanabildiği açıkça görülüyor. Yani avukatın tapu sürecinde yer alması yeni bir şey değil. Yeni olan, bunun belirli işlemler bakımından zorunlu hale getirilmesinin tartışılıyor olması.

Bu ayrımı iyi yapmak gerekiyor. Bugün avukat tapuda işlem yapabilir; müvekkilini temsil edebilir; hukuki inceleme yapabilir; riskleri önceden değerlendirebilir. Ama bu, bugüne kadar her işlemde mecburi olduğu anlamına gelmiyordu. Gündemde olan değişiklik, bu serbest alanın belli işlemlerde zorunluluğa dönüşmesi ihtimali.

Soru: Sizce böyle bir düzenleme çıkarsa vatandaş açısından ne değişir?

Avukat Devrim Bozkurt:
En önemli değişiklik, tapu işlemlerinin artık yalnızca bir “devir randevusu” gibi görülmemesi olur. Özellikle yüksek bedelli taşınmaz satışlarında, tarafların hukuki durumları daha titiz incelenir. Satışın dayanağı, taşınmazın kaydı, temsil yetkisi, şerhler, üçüncü kişi iddiaları, eş muvafakati gibi başlıklar daha sistematik şekilde ele alınır.

Bunun bir sonucu olarak, işlem öncesi hazırlık süresi biraz uzayabilir; ancak işlem sonrası uyuşmazlıkların azalması beklenir. Özellikle milyonlarca liralık taşınmaz devirlerinde, bir imza hatası veya eksik inceleme sebebiyle yıllarca süren tapu iptal ve tescil davalarıyla karşılaşıldığını biliyoruz. Avukatın sürece erken dahil olması, bu riskleri azaltabilir.

Soru: Tapu avukatı neden önemli? Her avukat bu süreci yönetebilir mi?

Avukat Devrim Bozkurt:
Her avukat hukuki eğitim almıştır; ancak taşınmaz hukuku ve tapu uygulaması kendi içinde ciddi uzmanlık isteyen bir alandır. Çünkü burada yalnızca mevzuatı bilmek yetmez; uygulamayı, tapu müdürlüklerindeki işleyişi, vekâlet ilişkilerini, aile ve miras hukukuyla kesişen noktaları da iyi görmek gerekir.

Tapu avukatı dediğimiz kişi; taşınmazın hukuki geçmişini inceleyen, işlemin risklerini belirleyen, gerektiğinde tarafı işlemden önce uyaran ve müvekkilin menfaatini sadece o günkü imza açısından değil, sonrasındaki olası uyuşmazlıklar bakımından da koruyan kişidir. Yani mesele sadece “tapuya gidip imza attırmak” değildir; esas mesele, işlem tamamlandıktan sonra doğabilecek hak kayıplarını daha baştan önlemektir.

Soru: Vatandaş bugün nasıl hareket etmeli?

Avukat Devrim Bozkurt:
Benim tavsiyem şu: henüz yürürlüğe girmemiş bir düzenlemeyi kesinleşmiş gibi kabul edip paniğe kapılmak doğru değil. Ama diğer yandan, konu gündeme geldi diye tamamen kulak ardı etmek de doğru olmaz. Özellikle yüksek bedelli gayrimenkul işlemi yapacak kişiler, düzenleme resmen çıkmasa bile bugünden itibaren bir tapu avukatından görüş almayı ciddi şekilde değerlendirmeli.

Çünkü mevzuat değişse de değişmese de, taşınmaz işlemlerindeki riskler ortadan kalkmıyor. Avukat zorunluluğu gelirse bu zaten hukuki bir gereklilik haline gelir; gelmese bile doğru hukuki destek almak çoğu zaman kişinin lehinedir. Ben bu nedenle tapu işlemlerini, özellikle büyük meblağlı satışlarda, profesyonel hukuki inceleme olmadan yürütmenin ciddi risk taşıdığı kanaatindeyim.

Soru: Son olarak, bu konuda tek cümlelik bir özet yapar mısınız?

Avukat Devrim Bozkurt:
Elbette: Tapuda avukat zorunluluğu bugün için genel olarak yürürlükte değil; ancak yüksek bedelli işlemler bakımından böyle bir düzenleme kamuoyuna açıklanmış durumda ve yasalaşması halinde gayrimenkul hukukunda önemli bir dönüm noktası olacaktır.